بررسی برنامههای وزیر پیشنهادی راه و شهرسازی در بخش مسکن
انتخابات سال ۱۴۰۰ امیدی دوباره در دل ایرانیان دمید و انبوهی از انتظارات را بر دوش دولت سیزدهم قرارداد. انتظار سامانبخشی به اوضاع کشور از سوی مردم با روی کار آمدن رئیس‌جمهوری انقلابی بیش‌ازپیش زیاد شده است. این روزها نیز شاهد معرفی وزرای پیشنهادی به مجلس هستیم. تقریباً تمامی وزرا برنامههای مکتوب خود را به صورت عمومی منتشر کرده‌اند که این خود جای تقدیر و تشکر دارد. ازاین‌رو از صاحب‌نظران و فعالان تمامی حوزه‌های اقتصادی، سیاسی و فرهنگی انتظار میرود با بررسی و تحلیل برنامههای پیشنهادی وزرا در پیش برد، اجرا و اصلاح برنامههای مذکور سهم خود را ایفا کنند.
بخش مهمی از برنامههای وزیر پیشنهادی راه و شهرسازی به نهضت توسعه مسکن و شهرسازی اختصاص دارد. نهضت نشان از یک قیام، جهش و حرکت عظیم دارد. طبیعتاً انتظار میرود بار معنایی نهضت واقعاً در برنامههای پیشنهادی وزیر بروز و ظهور داشته باشد. کاهش فعالیت‌های عمرانی در سال‌های گذشته در سطح کشور به گواه آمار بی‌سابقه بوده و فضای ساخت‌وساز و حتی معاملات مسکن را به‌شدت به رکود کشانده است. تولید سالیانه مسکن از متوسط ٧٧٠ هزار واحد در سال ١٣٩٢ به متوسط سالیانه حدود ۴٠٠ هزار واحد از سال ١٣٩٣ تاکنون رسیده است. قیمت مسکن در هشت سال اخیر بیش از ۷ برابر شده و ایران را در جایگاه هفتمین کشور دنیا در شاخص نسبت متوسط قیمت مسکن به متوسط درآمد خانوار قرار داده است. همچنین تهران سومین شهر جهان در مقایسه با سایر شهرهای دنیا در این شاخص است. این آمار نشان می‌دهد مسکن تبدیل به کالایی بسیار گران‌قیمت برای خانوارهای ایرانی شده است.
اولین نکته‌ای که باید بدان توجه کرد تفاوت برنامههای اجرایی وزارت‌خانه با اسناد چشم‌انداز و برنامههای توسعه است. برنامه‌ریزی در امر مسکن و شهرسازی باید کمی، زمان‌مند، مکان‌بند و دقیق باشد. صرف بیان اهداف پیشرو و چشم‌انداز در برنامه‌ها کفایت نمی‌کند. هر برنامه باید دقیق طبق زمان‌بندی مشخص با تعیین مکان اجرای برنامه، نحوه تأمین مالی پروژه و سایر ابعاد آن تهیه شود. اما در حد تعیین اهداف و چشم‌اندازها برنامه وزیر پیشنهادی جامعیت لازم را داراست. توجه به ابعاد مختلف مقوله شهرسازی به‌عنوان امری انسانی و نه فقط یک مقوله کالبدی در برنامه مذکور تا حدی به چشم میآید. اما لازم است باتکیه‌بر شاخص‌های شهری و اقتصاد مسکن وضعیت فعلی مشخص شده و سپس در یک افق زمانی با برنامهای معین هدف مطلوب باز با کمک شاخص‌ها تعیین شود. این روش کمتر در برنامه‌ریزی‌ها بکار رفته ولی برنامه‌ها را دقیقتر و علمی‌تر خواهد کرد.
ازآنجاکه بین برنامههای ذکر شده توسط وزیر پیشنهادی، مهمترین موضوع ساخت یک میلیون مسکن به طور سالیانه است در ادامه بیشتر به ابعاد مختلف همین موضوع پرداخته میشود.
چنان‌که که گذشت، لازم است در برنامه‌ها چگونگی تحقق اهداف نیز بیان شود. مثلاً منابع مالی لازم برای احداث یک میلیون مسکن سالیانه، از کجا و چطور تأمین خواهد شد؟ اگر ساخت مسکن ۷۵ متری مدنظر باشد سالیانه ۷۵ میلیون مترمربع باید ساخت‌وساز صورت گیرد. هزینه‌های ساخت یک واحد استاندارد هم اکنون در تهران و شهرهای بزرگ به مبلغی بالای متری ۷ میلیون تومان رسیده است و مبلغ ۷/۲ میلیون تومان برای ساخت طرح اقدام ملی مسکن به همین دلیل مورد استقبال سازندگان قرار نگرفت. حتی اگر ساخت هر متر مسکن را پنج میلیون تومان در نظر بگیریم ۳۷۵ همت فقط هزینه ساخت‌وساز خواهد شد. حال اگر هر بشکه نفت ۷۰ دلار قیمت داشته باشد و با نرخ بیست هزار تومان تبدیل به ریال شود ۲۶۷ میلیون بشکه در سال یعنی بیش از یک میلیون بشکه نفت در روز باید به فروش برسد تا فقط هزینه ساخت‌وساز یک میلیون مسکن را فراهم کند. البته به این باید هزینه زیرساخت‌ها اعم از آب، برق، گاز و… را نیز افزود و فراموش نکرد که با وجود تورم میزان سرمایه لازم برای ساخت‌وساز نیز روزبه‌روز افزایش می‌یابد؛ بنابراین علی‌رغم اینکه ساخت مسکن ضروری است باید برای شیوه تأمین منابع مالی آن فکری اساسی کرد. لازم است استفاده از خط اعتباری (پول پایه یا پول پرقدرت) به حداقل برسد و در صورت استفاده، ضریب فزاینده پولی حتماً کنترل شود. تا حد امکان باید از منابع موجود بانکی، بازار بدهی، بازار سهام و ابزارهای دیگر مالی استفاده شود. البته ناگفته نماند بانکها معمولاً تمایل ندارند تسهیلات ارزان‌قیمت و بلندمدت به بخش مسکن پرداخت کنند. ولی دولت میتواند بخشی از سود تسهیلات بانکی را با اعطای یارانه جبران کند و در ضمن بازگشت تسهیلات را برای بانکها ضمانت کند تا مشوقی برای اعطای تسهیلات باشد.
هر ۵۷ مترمربع مسکن یک شغل مستقیم و ۲۴ نفر شغل غیرمستقیم در دوره ساخت ایجاد می‌کند. یعنی تنها ۳/۱ میلیون شغل جدید در طول دوره ساخت ایجاد میشود. در سال ۱۳۹۹ کل بیکاری کشور حدود ۵/۲ میلیون نفر بوده است و ساخت یک میلیون مسکن میتواند بخش قابل‌توجهی از بیکاری را برطرف کند. پس ساخت‌وساز مسکن علاوه بر اینکه نیاز ضروری کشور است پیشران اقتصاد نیز محسوب میشود. اما یکی از نقاط مغفول در برنامه پیشنهادی عدم توجه کافی به بازار مصالح ساختمانی است و مادامی که این مشکل حل نشود بخش مسکن نمیتواند رونق لازم را پیدا کند. در سال‌های اخیر تولید مصالح به‌خصوص سیمان و فولاد به‌عنوان مصالح عمده و پرهزینه مسکن، برای حدود ۳۰۰ تا ۴۰۰ واحد مسکونی بوده است. یعنی لازم است حدوداً تولید مصالح لااقل سه برابر شود. باتوجه‌به وضعیت کمبود برق و به‌خصوص آب در خوزستان و اصفهان که دارنده صنایع بزرگ فولادی هستند چطور میتوان ظرفیت تولید را سه برابر کرد؟ این موضوع نشان می‌دهد هماهنگی سایر وزارت‌خانه‌ها از جمله وزارت نیرو و صمت برای تأمین انرژی و مصالح کاملاً ضروری است و در غیر این صورت تورم و جهش قیمت بزرگی در مصالح ساختمانی و سپس در مسکن اتفاق می‌افتد.
یکی از وظایف مهم دولت‌ها تأمین زیرساخت است. مادامی که زیرساختهای مختلف مثل برق، آب، گاز، اینترنت، راه، حمل‌ونقل و … تأمین نشده نه دولت و نه بخش خصوصی نمی‌توانند تولید کالا و خدمات داشته باشند. وظیفه اولیه دولت تأمین کالای عمومی است که یکی از مصادیق آن زیرساختهای شهری است، متأسفانه یک نگرش توسط برخی کارشناسان به‌غلط بیان میشود که اگر مسکن مناسب برای مردم تهیه شود آنگاه زیرساخت‌ها را خود مردم ایجاد میکنند. درصورتی‌که زیرساخت یک کالای عمومی بوده و در تمام دنیا توسط دولت تأمین مالی میشود. با همین نگرش برخی مسکنهای مهر بدون داشتن سیستم آبرسانی درست، برق، آموزش و بهداشت تحویل مردم شد. نباید از اقشار ضعیفتر جامعه که با تمسک به طرح مسکن مهر خانه‌دار میشوند توقع ساخت مدرسه، پارک و … داشت. این مورد نیز نیاز است در طرح فعلی اصلاح شود.
به‌عنوان آخرین ملاحظه به اولویت مکان ساخت واحدهای مسکونی پرداخته میشود. هرچند در طرح مسکن مهر نیز بر احیای بافت فرسوده تاکید شده بود ولی تنها ۳۰۰ هزار واحد جدید مسکونی به‌جای بافت فرسوده شهری احداث شد. در برنامه پیشنهادی وزیر دولت سیزدهم نیز بر بافت فرسوده تاکید شده ولی نیاز است در عمل حجم بیشتری از این بافت احیا شود. در حال حاضر حداقل بیش از ۲۰ میلیون ایرانی درگیر بد مسکنی، بافت فرسوده و بافت ناپایدار هستند که معمولاً ساخت‌وسازهای جدید و بیرون شهر دردی از این‌ها دوا نمی‌کند. اولویت ساخت‌وساز باید در احیای بافت فرسوده و زمینهای بایر شهری باشد. پس از آن باید به تغییر کاربری زمینهای درون‌شهری اعم از پادگانها و انبارها پرداخت و دست آخر به توسعه افقی شهرها در حومه و شهرهای اقماری پرداخت. امید است وزیر پیشنهادی به کمک نخبگان و فعالان بازار مسکن بتواند مشکلات مردم عزیز و سربلند ایران را به بهترین نحو برطرف کرده و موجبات سربلندی میهن اسلامی را فراهم سازد.
